公募REITs二季报披露完毕。截至7月27日，上市的14只基础设施公募REITs产品中，除7月26日刚刚上市的鹏华深圳能源（000027）REIT以及上市不满一个月的国金中国铁建（601186）REIT外，其余12只全部披露2022年二季报，其中，有9只产品盈利，占比为75%，另外3只产品出现亏损。

　　整体来看，二季度公募REITs底层资产运营情况受环境影响较为明显，其中，高速公路、产业园类REITs收入受疫情影响较大，物流园类REITs收入整体表现稳定。展望下半年，业内人士表示，各类公募REITs产品落地步伐将加快，市场供给有望进一步扩容。

　　二季度公募REITs收益受环境影响明显

　　7月以来，抖客网，公募REITs相继披露二季报。整体来看，12只产品中9只盈利；3只出现亏损，分别为浙商证券（601878）沪杭甬高速REIT、华安张江光大园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT。

　　作为目前市场上规模最大的公募REITs，华夏中国交建（601800）高速REIT二季度净利润排在首位，为3316.44万元。报告显示，在报告期内虽然受到疫情叠加油价上涨的双重不利因素影响，首期基金层面79天实现合作收入1.06亿元，实现可供分配金额8290.45万元，业绩和年化分派率基本达到预期。

　　建信中关村产业园REIT、平安广州广河REIT、中航首钢生物质REIT二季度净利润也超过2000万元，分别为2486.44万元、2185.27万元、2045.18万元。

　　不过，即便是实现了盈利，部分项目依然受疫情的影响利润有所降低。例如，平安广州广河REIT二季度实现净利润为2185.27万元，较一季度3961万元减少近四成。平安广州广河REIT表示，二季度，国内多地疫情反弹，广州本地4月也出现了疫情，疫情防控使人员流动受限，经济增速放缓，对高速公路车流量和路费收入的影响超出预期，报告期内本项目车流量和路费收入出现明显下降。

　　3家亏损的项目也主要受疫情影响。其中，浙商证券沪杭甬高速REIT二季度亏损较多，为4651.35万元，华安张江光大园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT二季度分别亏损628.35万元和218.38万元。以浙商证券沪杭甬高速REIT为例，其报告显示，二季度受新冠疫情防控影响，项目公司实现营业收入1.27亿元（不含税），较上年同期下降18.11%，其中4月受疫情防控影响最大，通行费拆分收益较上年同期下降30.74%，5月及6月逐步回升，但较上年同期比较同比仍下降18.2%和7.24%。

　　中金公司（601995）表示，高速类项目受疫情影响最大，车流量下降使二季度收入平均环比下降12%；产业园类项目新租户招租和续租工作受到疫情影响且部分项目开始执行租金减免政策，二季度收入平均环比下降7%；物流仓储类项目招商运营工作受到疫情边际影响，但总体仍保持韧性，二季度收入平均环比下降3%；环保类项目受疫情影响较小，综合季节性因素，二季度收入平均环比上升5%。

　　受多因素影响分红出现分化

　　多只产品近期也发布分红方案。其中，平安广州广河REIT可供分配金额最多，为1.27亿元，其次则分别是华夏中国交建REIT、浙商沪杭甬REIT和中金普洛斯REIT，分别在报告期内实现可供分配金额8290.45万元、7502.39万元和7057.45万元。

　　受疫情的影响以及利润的下滑，多只产品二季度可供派息比率不及一季度。其中，7只下降，4只上涨，东吴苏园产业REIT、浙商沪杭甬REIT环比下滑最明显；富国首创水务RREIT、平安广州广河REIT、中金普洛斯REIT等则环比有所增长。

　　另外，部分产业园项目受项目减免租金影响，营业收入出现了一定程度的下滑，也对分红产生了影响。例如博实蛇口产园REIT二季度可供分配金额1247.57万元，较一季度1623.41万元有所下滑。其报告表示，二季度受大部分租金减免协议暂未完成签署影响，2022年二季度增加应收未缴租金1178.17万元。

　　除博时蛇口产园REIT外，东吴苏园产业REIT、建信中关村REIT也披露了根据有关政策对符合条件与标准的小微企业和个体工商户租户减免3至6个月租金的事项，并且承诺以放弃部分管理费、托管费、申请补贴、税收减免等形式全额对冲本次租金减免对REITs基金份额持有人的影响。

　　东吴苏园产业REIT表示，相关减免租金政策的执行也将有利于帮助中小微企业持续经营和发展，有利于提升租户的黏性和基金资产运营的口碑。不过，中金公司认为，减免服务业小微企业和个体工商户租户房屋租金对产业园REITs未来分红的影响可能需要较大力度的补贴和税收减免才能尽快消化。

　　各类公募REITs落地步伐加快

　　去年以来，公募REITs发展提速。7月26日，首单清洁能源类基础设施公募REITs鹏华深圳能源REIT首发上市交易，截至收盘，首日涨幅为21.52%，且交投活跃，集合竞价阶段涨幅30%，且开盘一个小时成交额便达到3.3亿元，截至收盘，累计成交4.68亿元，换手率达37.07%。

　　保障性租赁住房REITs落地步伐也在加快。自2021年6月保障性租赁住房被纳入基础设施REITs试点项目后，相关试点工作已经逐步在全国展开。日前，首批两家保障性租赁住房REITs也有了新进展。其中，7月11日，深交所通过了红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REIT项目；7月14日，上交所通过了中金厦门安居保障性租赁住房REIT项目。

　　今年7月15日，沪深交易所分别发布了《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第4号——保障性租赁住房（试行）》和《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第4号——保障性租赁住房（试行）》，对保障性租赁住房试点发行基础设施REITs进行规范和引导。

　　华泰证券分析师张继强表示，目前公募REITs项目处于试点阶段，项目集中在经济较发达的地区，底层资产涵盖相对成熟，加之市场增量资金较多，预计参与的机构将进一步增加。在当前低利率的背景下，公募REITs可为投资者提供长期、稳定、风险收益适中的投资渠道。